Земля будет только дорожать - Леонид Чернышов (RBCdaily: РЫНКИ - аналитическая ежедневная газета)
Интервью с помощником министра промышленности и энергетики РФ
Как стало известно RBC daily, в недрах Министерства промышленности и энергетики зреет идея предложить новую форму предоставления земли строителям, занимающую промежуточное положение между частной собственностью и арендой. Речь идет о введении такого инструмента, как выкуп права застройки на чужой земле. Такая практика существует в ряде стран, использовалась она в свое время и в России. Помощник министра Леонид Чернышов рассказал корреспонденту RBC daily Елене Тофанюк о преимуществах этой формы и ее влиянии на стоимость жилья.

– Леонид Николаевич, в чем суть Вашего предложения? 
– Право застройки можно считать дополнительным инструментом для застройщиков помимо аренды земли, которая предусмотрена Земельным кодексом, и собственности на землю, которая заложена в рассматриваемом в настоящее время Госдумой Градостроительном кодексе. 
– Вы можете пояснить, что это такое? 
– Это договор, по которому один субъект – собственник земли – передает право использования участка другому субъекту – застройщику. Такая форма существовала в России в начале прошлого века. В 1912 г. по инициативе Петра Столыпина был принят соответствующий закон, который действовал до 1928 г. Кстати, в период нэпа именно благодаря существованию этого закона была восстановлена экономика России. Причем впоследствии государству не пришлось выкупать земельные участки обратно, поскольку они автоматически перешли в собственность государства благодаря окончанию деятельности договоров. В России, кстати, участки предоставлялись на срок 36 или 99 лет. Сейчас такие же законы действуют в Швейцарии, Германии и Австрии. 
– В чем принципиальное отличие этого инструмента от аренды земли? 
– Основное отличие состоит в том, что это право является предметом оборота, то есть договор права застройки может быть заложен в банке, строитель может взять под него кредит. Таким образом, это право является разновидностью вещного права, которое может быть передано другому лицу, наследовано и по характеру своего обращения напоминает вексель, но все же основное – возможность заложить его в банке. Сейчас, как известно, существует практика краткосрочной аренды, когда земельный участок сдается на 1,5 года, то есть на время строительства. Этот инструмент несет в себе огромные риски, и под него невозможно получить кредит. Банки могут предложить выступить соинвестором проекта, но кредит не дадут. Используя инструмент права застройки, можно уйти от договора краткосрочной аренды и аренды вообще. Потому что аренда – очень рискованный инструмент: договор аренды не может быть предметом оборота, к тому же он может быть расторгнут. 
– Разве договор на право застройки муниципалитет не может разорвать? 
– Нет. Этот договор заключается один раз на определенный срок, и в период действия он не может быть расторгнут, за исключением, естественно, форс-мажорных обстоятельств. 
– А почему Вы считаете выкуп земли неэффективным инструментом? 
– Мы говорим о выкупе земли не как самоцели, а как об одном из инструментов построения доступного рынка жилья. Очевидно, что стоимость земельного участка не будет способствовать снижению стоимости квадратного метра. Напротив, она приведет к росту цены жилья. Конечно, можно теоретически предполагать, что земля будет стоить дешево, но на практике это вряд ли случится. С другой стороны, рынок земли и рынок строений представляют собой различные рынки. Их различие и различие отношений на них обуславливается тем, что жилье с годами стареет и дешевеет, а земля дорожает. 
– Вы предлагаете разделить эти рынки? 
– Я не предлагаю разделить, я только говорю на эту тему. Делить будет законодатель. Речь идет о том, что в России необходимы другие инструменты предоставления земли для инвестора и застройщика, которые позволили бы реализовать идеологию, заложенную в Градостроительном кодексе, сформировать рынок доступного жилья. Ведь продажа земли в Градостроительном кодексе предлагается не ради самой продажи, а ради того, чтобы инвестор или заказчик-застройщик могли брать кредиты в банке. Частная собственность на землю позволяет, выкупив землю, заложить ее, взять кредит и таким образом выступать инвестором строительства. Земля является прекрасным залоговым инструментом. 
– Получается, что, если ввести право застройки на чужой территории, не будет необходимости вводить частную собственность на землю? 
– Это зависит от ситуации. Можно вводить, можно не вводить. 
– Ведь для муниципалитета это выход: многие не хотят продавать свою землю, но хотят, чтобы строительный бизнес развивался? 
– Да, все зависит от позиции муниципальной власти. Право застройки действительно дает альтернативу выкупу. Очевидно, что этот договор также имеет свою цену, хотя она и не соизмерима со стоимостью выкупа. В зависимости от ситуации муниципалитет может принимать решение продать земельный участок или продать право застройки. Например, если требуется крупная сумма в бюджет, земельный участок можно продать, а если доходы бюджета достаточны, то можно продать право застройки. Но самое главное, что этот инструмент не ущемляет строителя: он покупает право и становится полноценным субъектом инвестиционной деятельности, не зависит от решения муниципалитета в течение срока действия договора. Напомню, что сейчас мы работаем над тем, чтобы стимулировать строительную активность, заставить строить больше и больше. Для этого необходимо отдать строителям как можно больше земли. В этих условиях наличие нескольких инструментов, безусловно, будет способствовать развитию рынка. Нельзя забывать, что муниципалитет несет обязательства, связанные с социальным характером его деятельности. Если распродать землю, решать социальные проблемы невозможно. У муниципалитета должен быть простор для маневра. Так, он может выдать участок земли на срок существования дома, например 50 лет, после чего забрать его обратно. 
– Подождите, а что будет с населением, которое живет в доме, стоящем на таком участке? 
– Это отдельная, очень емкая проблема. Мы с проблемой старения жилья пока в массовом порядке не сталкивались. Ей уделяется внимание пока только в Москве, где одновременно решаются проблема старения домов и проблема строительства жилья повышенной комфортности. За счет нового строительства утилизируется ветхое жилье. Очевидно, что если этой проблемой не заниматься, то пятиэтажки, построенные в 60-е годы, через 5-7 лет начнут сыпаться. И тогда возникнет вопрос, кто будет заниматься их утилизацией. Люди, недавно ставшие собственниками, пока не понимают, что они несут полную ответственность за это здание. То есть, когда наступит срок окончания эксплуатации дома, жильцы, по сути, должны в складчину ликвидировать свой дом. Остается проблема, что делать с приватизированной квартирой, когда она износится. Человек не копил денег, чтобы построить новое жилье. Допустим, муниципалитет за свой счет разберет дом, но остается неясным, что делать жителям. Однако сейчас я не готов обсуждать эту проблему. 
– Каким образом наличие такого инструмента, как право застройки, может отразиться на стоимости жилья? 
– Цена квадратного метра в здании, построенном на земельном участке, полученном по такому договору, будет меньше, чем цена в здании на приобретенном в собственность участке. Потому что цена договора права застройки будет меньше. Раньше в России цена этого договора была привязана к рентным платежам за землю. 
– Минпромэнерго уже обсудило эти предложения с муниципалитетами? 
– Нет. Эта тема появилась совсем недавно. Мы начали ее обсуждать после первого чтения Градостроительного кодекса, когда стало ясно, что для формирования рынка доступного жилья необходимы дополнительные инструменты снижения стоимости квадратного метра. 
– А со строителями? 
– Да. 
– И как они относятся? 
– После того как они начали понимать суть предложений, они говорили, что это действительно интересно. 
– Но Вы кому-то уже предлагали Вашу идею? 
– Нет. Но я рассчитываю озвучить эти предложения на заседании рабочей группы по подготовке заседания Президиума Госсовета, которое состоится 22 ноября в Челябинске